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澳门金沙会员积分 (www.ad6868.vip):4月楼市数据的秘密:销售反弹、资金好转,房企投资为何还不积极?

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5月16日,国家统计局发布2023年1-4月全国房地产市场基本情况。从数据来看,1-4月全国房地产市场无论是房地产开发景气指数,还是开发商的销售、到位资金均呈现反弹,但投资端却依然保持降幅扩大的趋势,-6.2%的同比跌幅,相较于上月的-5.8%继续扩大,开发商的投资热情为何还不积极?

销售、资金、景气指数均向好

无论是销售还是资金,楼市在4月数据维度都迎来了“上涨”。

销售端,国家统计局数据显示,1-4月,商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。

从数据表现来看,1-4月全国商品住宅销售面积、销售额增速较1-3月分别提高1.3、4.7个百分点。1-4月全国新建商品住宅销售额绝对规模仅低于2021年峰值水平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,今年以来住房支持政策的积极成效持续释放,居民住房消费信心改善,带动住房销售市场回暖。

“这意味着,今年一季度激活合理住房消费需求的工作是积极有效的。但鉴于近期有市场走弱的现象,各地要重视继续提振销售端指标。”易居研究院研究总监严跃进称。

严跃进根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-4月全国商品住宅均价为10562元/平方米,涨幅为11.1%。当前房价涨幅相对大,和各地放松限价政策、销售端改善房企调整定价策略等有关。

与商品房销售同步,房地产开发企业到位资金也有一定程度反弹。1-4月,房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%。虽然仍保持负值,但较上月收窄2.6个百分点。

其中,国内贷款6144亿元,下降10%;利用外资12亿元,下降69.6%;自筹资金12965亿元,下降19.4%;定金及预收款15925亿元,增长4%;个人按揭贷款8222亿元,增长2.5%。

上述两项核心指标的刺激,带动了整体行业景气指数的复苏:4月房地产开发景气指数为94.78,保持连续四个月正增长。

投资下滑的意料之外与情理之中

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然而,在房地产开发景气指数、开发商销售和到位资金均呈现反弹的情况下,投资端却依然保持降幅扩大的趋势,-6.2%的同比跌幅,相较于上月的-5.8%继续扩大。

具体来看,1-4月,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,开发投资增速已连续多个月负增长。从数据上看,供应端房企目前的积极性仍然不高,1-4月房企的房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均呈现不同幅度的下滑,其中住宅新开工面积22900万平方米,同比下降20.6%,房企补库存的动力不足。

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,房企开发投资积极性不高,主要原因在于供给状态受到多因素掣肘,开发商爆雷余波尚存,叠加今年大规模的到期债务,给到了一定的开发压力,而且销售端的复苏并没有达到预期。整体风险处置进度慢,所以导致施工、新开工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里没有土地储备的房企,在放缓拿地节奏;手里有土地储备的房企,开工积极性也并不高。”

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称,房企投资信心恢复力较弱,主要体现在新开工意愿上。虽然销售端累计指标有所改善,但由于当前市场呈现一个弱复苏的状态,尤其是4月单月销售数据呈现较大降幅,开发商新开工呈现观望局面。但随着3-4月以来热点城市土拍市场呈现明显升温迹象,预计二季度房企新开工意愿上升,开发投资降幅将有所收窄。

“投资意愿目前看整体是恢复的,特别是央国企和一些优质的区域型国企,但分化也很严重。”广东某国有房企北京公司区首直言,投资数据在本月之所以依然呈现下滑趋势,与房地产特殊的数据呈现周期有关。“比如4月的投资数据,最快是3到6个月之前的拿地,一年都是正常的。”

不仅是楼市整体数据的滞后,在他看来,投资的数据恢复周期要远长于销售与融资,因此4月在销售等三项数据上涨的情况下,投资依然下滑就在情理之中了。

如何拉动投资?

房企开发投资的现状还会持续下去吗?哪些因素可以拉动房企开发投资?

对此,多位行业分析师均表示,除了看房地产市场的走势外,还要看购房者的信心恢复和房企债务处理情况。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出,根据中指数据,4月以来,市场情绪有所回落,重点城市“五一”假期表现较为平淡,上周成交规模在低基数下环比有所增长,但购房者置业信心仍偏弱,市场预期并不稳固。

从企业融资角度来看,根据中指监测,4月房企非银融资规模环比下降两成左右,信用债发行放缓,企业资金面改善仍不理想。短期来看,在企业资金压力较大、销售缓慢修复等因素影响下,二季度开工、投资难现明显改善,预计新开工面积继续下行,受新开工、土地缩量拖累,房地产开发投资额下降态势或延续,但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑。不同区域中,东部热点地区房企投资意愿相对较好,短期新开工面积、开发投资额有望继续修复。

严跃进称,在房地产开发投资方面,目前最重要的是帮助企业“解困”,应继续加大对房企融资的支持力度,化解房企潜在风险,由“流入”到“流出”,实现正循环。另一方面,也要考虑到购房者的信心恢复,需求端的改善将极大影响到供给端,这样房企才有动力拿地。

可以看到,相较于商品房销售的回暖,土地市场的复苏力度明显偏弱。中指研究院数据显示,今年1-4月,TOP100房企拿地总额为3150.1亿元,拿地规模同比下降13.1%,降幅较上月继续收窄1.88个百分点。百强房企拿地门槛值为10亿元,较去年同期的42亿元仍有较大幅度的下降。

北京商报记者 王寅浩

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